―需給はひっ迫基調、金利動向など懸念も
物流不動産市場の勢いが落ちない。昨年来のコロナ禍で輸出入の動きは鈍ったが、年率10％前後で成長するＥコマース（ＥＣ）や３ＰＬなどが牽引役となり、東京・大阪など大都市圏を中心に着工床面積が増えている。都市圏で高速道路網の整備が進み、未利用だった内陸の田畑や山林なども開発適地に変わっている。デベロッパーや施設利用者らの目線が広がり、郊外工業地の地価も上昇基調だ。９月に入り物流の投資市場も復調し、Ｊリートなどが買いの姿勢を強めている。
物流市場が過熱する背景にはＥＣの急成長がある。特にＢtoＣ部門が良く、経済産業省の調べではＥＣにおける同部門の規模は13年から20年にかけて１・７倍になった。首都圏ではこの10年に横浜区間を除く圏央道と外環道、大阪圏では新名神や第二京阪などが開通し、サプライチェーンの合理化を急ぐ物流事業者らが拠点の統合・分散に乗り出す好機になった。
「首都圏の物流不動産は数年前から供給過剰だと言われてきたが、需要が強く賃料は今も上がっている」－。ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の谷口学チーフアナリストはそう指摘する。同社がまとめた今年第２四半期（２Ｑ、４～６月）の需給調査結果では、東京圏の賃貸物流施設の空室率は前期比０・１㌽減の０・９％と19年から１％を下回り続け、平均賃料も前期比０・２％増の４４０３円と高位を保つ。一五不動産情報サービスの調査では５～７月に東京圏の空室率は前期（２～４月）比０・８㌽増の１・３％と上昇し、「コロナ禍の特需が一巡した」（同社）雰囲気もあるが、募集賃料は４４００円台と下がってはいない。首都圏では22、23年と大量の床が市場に出回る予定だが、来年の分もすでに６割程度が内定した模様で、当面は強い需要が続きそうだ。
ＪＬＬの調べでは首都圏の施設ストックは10年時点で湾岸が１７９万㎡、内陸が１４０万㎡だったが、21年２Ｑには湾岸５１０万㎡に対し内陸１０１４万㎡と逆転した。エリア別の賃料は７月時点で都内湾岸が約７４００円と突出して高く、内陸の圏央道付近は３７００円と同じ首都圏でも２倍近い差がある。
今年１～３月に竣工した施設の立地は千葉の流山や八千代、船橋、埼玉の桶川、上尾、東京の青梅、神奈川の茅ヶ崎、相模原などと多様だが内陸での開発が目立つ。千葉の四街道や埼玉の嵐山にマルチテナント型施設（ＬＭＴ）を建てる計画もある。プロロジス日本法人の山田御酒社長兼ＣＥＯは「ＥＣ化で消費地に近い内陸の施設が人気で、作るとすぐ埋まる」と話す。
千葉・流山に９月中旬、日本ＧＬＰの大型物流団地「アルファリンク」の一部が竣工した。そこを借りた物流事業の山九は当初、湾岸地域で物件を探したが、賃料や使い勝手などを勘案し最終的に流山に決めたという。ＧＬＰの帖佐義之社長は「インフラが整って車や人の流れが変わり、物流適地の考え方も変化した」と分析し、「物流の拠点戦略は商流によって常に変わる。しかも正解は一つではない」と強調する。（日刊不動産経済通信）
