不動産の所有者責任の徹底を―人口減少時代の住宅・土地制度―大阪経済法科大学経済学部教授 米山秀隆(上)
大阪経済法科大学経済学部教授 米山秀隆

解体費用デポジットの仕組み


 人口減少により不動産の価値が下がり、管理放棄された物件が各地で、朽ち果てた戸建てやマンション、あるいは荒れた土地などとして、多くの問題を引き起こしている。所有者が管理や処分の責任を負うべきであるが、その責任を果たさない結果、自治体が取り壊すなどの代執行を行い、しかもその費用を回収できずに公費負担になる例が増えている。
 昨年には、空家対策特別措置法(以下、空家法)に基づく代執行が、分譲マンションでも行われた。滋賀県野洲市のマンション(9戸、1972年築)であるが、全員の合意が得られなかったため自主的な解体ができず、空家法に基づく代執行が行われ、その費用が1億円以上かかった。小規模なマンションでもここまでの費用がかかったのは、アスベスト飛散の恐れがあるなどの悪条件が重なり、処理費用が嵩んだことによる。
 費用は請求しても全額回収できるかどうかはわからない。分譲マンションの場合、一戸当たりの解体費用が戸建てと同程度だとしても(いずれも普通の大きさの場合、200万円程度といわれる)、50戸の場合は1億円に達し、全体の解体費用が巨額なものになる。このため、仮に自主的に解体しようとしても、費用面のハードルが高くなる。
 こうした問題について筆者はかねてから、今後はいずれ解体の時期が来ることを見越し、戸建てでもマンションでも将来に必要になる解体費用を確保(デポジット)しておく必要性を指摘してきた。具体的には、住宅取得時に一括して供託する、あるいは固定資産税に上乗せして何年かかけて徴収していくなどの仕組みである。

有料で放棄できるルール


 そして、建物が寿命を終えたら予め準備しておいたお金で解体する。跡地については売れれば問題がないが、もし売れず、またそのまま土地が放置されていることに問題がある場合には、放棄料を支払うことで、国・自治体の管理下に移す仕組みについても、提案してきた。放棄料は、固定資産税および管理に要する費用の何年か分とする。これは土地所有者が有料で放棄できる仕組みである。お金を払って国・自治体に引き取ってもらうものであり、市場で売れない土地を、マイナスの価格で国・自治体に売却する仕組みである。
 現在、合法的に放棄できる仕組みとしては、相続放棄がある。相続財産すべてを放棄しなければならないハードルの高さはあるが、近年、その数は増加している。民法には、無主の不動産は国庫に帰属するとの規定があるものの、放棄されても国が受け取るわけではない。また、最後に相続放棄した人は、次に管理する人が決まるまでは管理責任が残るが、それも徹底されているわけではなく、相続放棄された後に宙ぶらりんで誰も管理しない物件が増えている。そして、放棄された物件が危険な状態に陥った場合、自治体が公費負担で処置せざるを得なくなっている。
 今後、相続放棄によってこうした物件がどんどん増え、公費負担が増えていくくらいなら、いっそのこと相続時に限らず放棄できるルールをつくり、かつ、その後の管理費用に充当できるよう、放棄料を課した方がいいのはないかというのが、筆者の提案であった。(不動産の所有者責任の徹底を―人口減少時代の住宅・土地制度―大阪経済法科大学経済学部教授 米山秀隆(下)へ続く)

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