賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(1)<br>―不動産業者が知っておきたい新法解説―森・濱田松本法律事務所 弁護士 佐伯優仁

はじめに

2020年6月12日、賃貸住宅の管理業等の適正化に関する法律(以下「本法」という。)が成立し、同月19日に公布された。本法は、賃貸住宅における、①いわゆるマスターリース契約の適正化に関する措置と、②賃貸住宅管理業に関する登録制度の創設を2つの柱とし、原則として、①の内容は公布の日から6カ月以内、②の内容は公布の日から1年以内に施行予定とされている(附則1条)。したがって、①の内容は2020年12月19日まで、②の内容は2021年6月19日までに施行される(①の施行を以下「2020年12月施行」といい、②の施行を以下「2021年6月施行」という。)。
本法は、主として、個人の建物オーナーを相手にする賃貸住宅管理業者やサブリース業者に適用されることが意図されているが、今後成立する政省令や制定されるガイドラインの内容によっては、不動産私募ファンドやREITのPM業者やマスターレッシーにも適用される可能性があり、今後の動向に注視が必要である。
本稿では、本法の内容について概説する(全4回)。本書で記載される条文は別途明示されない限り本法の条文である。なお、本稿中意見にわたる部分は筆者の個人的意見であり、所属する団体の意見ではない。

本法の成立に至る経緯

もともと、賃貸住宅管理業の登録制度は2011年12月に任意の登録制度として開始された(賃貸住宅管理業者登録規程、賃貸住宅管理業処理準則)。この制度の下では、賃貸住宅の所有者から委託を受けて、またはマスターリースを受けて行う賃貸住宅の管理業務が賃貸住宅管理業と定義され、かかる業務を行う業者は任意に賃貸住宅管理業の登録を受けることができる*1。登録業者は公表され、上記登録規程および処理準則に定める賃貸住宅管理業を行う上でのルールを遵守しなければならない。ただし、不適切な行為があった時に有効な行政処分を行うことはできない制度となっている。


 登録制度開始から約5年が経過したタイミングで、その間の制度の運用状況をふまえ、登録制度をめぐる課題の整理や、必要な改善策の取りまとめが行われ、2016年9月に制度改正が行われた。具体的には、賃貸住宅の貸主となる所有者に対する重要事項説明を一定の資格者が行うことがルール化された。かかる資格者として、賃貸住宅管理業務の6年以上の実務経験を有する者のほか、一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会(以下「協議会」という。)が運営する賃貸不動産経営管理士の資格の登録を受けた者*2が認められることになった(賃貸住宅管理業者登録規程及び賃貸住宅業処理準則の解釈・運用の考え方)。
 

 その後、2017年9月に、国土交通省は、賃貸住宅管理業等のあり方についての検討を行うことを目的とした「賃貸住宅管理業等のあり方に関する検討会」(以下「検討会」という。)を設置した。検討会は計5回開催され*3、2018年10月、賃貸住宅管理業者と賃貸人・賃借人とのトラブルの発生、シェアハウス投資問題*4等サブリース業者と家主のトラブルの発生、非登録サブリース業者の破産事例の発生等の課題をふまえ、賃貸住宅管理業者登録制度の法制化に向けた検討を進めるべきという提言(「今後の賃貸住宅管理業のあり方に関する提言」)が取りまとめられた。
そして、かかる提言をふまえ、賃貸住宅管理業法が第201回国会で成立し公布された。
(つづく)

*1国土交通省の検索サイトによると、現在登録を受けた賃貸住宅管理業者は5700を超える。
*2 協議会の検索サイトによると、現在登録を受けた賃貸不動産経営管理士は3万8000を超える。
*3その間、検討会は、2018年3月に、「賃貸住宅標準管理委託契約書」および「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の改訂(家賃変動・改定等の明確化等)を行い公表した。
*4スマートデイズ社の投資用シェアハウス、かぼちゃの馬車事件(国会審議における国土交通省土地・建設産業局長答弁。なお、同人による答弁を以下「局長答弁」という。)。

2020年8月19日付 不動産経済FAX-LINE

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