タスは、2020年度 （2020年4月～2021年3月）の東京都内における賃貸住宅市場にコロナ禍が及ぼした影響について分析した。それによると都内における世帯数の伸びが例年の３分の１程度の３.１万世帯の増加に止まった一方で、貸家の着工戸数は例年と同レベルであったこと、新築や売買流通市場が活況だったことから、都内の賃貸住宅は６.６万戸超の供給過剰があったと分析している。
タスによると、20年暦年では、東京都の賃貸住宅市場は5万4000戸超の供給過剰だった。ただしこれは、新型コロナウイルスの影響がほとんど見られなかった20年1月～3月を含んだ数字。なお貸家着工数（12カ月移動平均）は19年後半から月5500戸前後で推移、現在も供給調整が行われていない。
コロナ禍で東京から人口が減少
東京都の19年度と20年度の月次人口増減の比較すると、19年度は人口が9万8503人増だったのに対し、20年度は2万4655人減だった。東京都の人口増加の7割近くを占める３、４月の人口流入が、第1回目の緊急事態宣言の発令で、20年4月は前年度（19年4月）の56％、 第2回目の緊急事態宣言の解除がずれ込んだ21年3月は前年度（2020年3月）の50％しかなかった。 さらに例年人口が流入する9・10月については、20年度は人口が流出した。世帯数は20年4月は前年度の64％、21年3月は前年度の86％。19年度は世帯数が9万7322世帯増だったのが、20年度は 3万1723世帯増と、前年度の3分の1となった。23区の世帯数は前年度は7万4423世帯増であったのに対し20年度は1万84世帯増と大きく減少した。
人口は多摩地域は安定、減少著しい23区内
東京23区と東京市部に分けてみると、23区の人口は、19年度が8万4960人増だったのに対し、20年度は3万171人減と東京都全体よりも減少幅が大きい。東京市部（多摩地域、郡部・島嶼除く）の人口は20年度は5516人増となり、月次の人口推移でみても23区内とは異なり、傾向は前年と概ね同じだった。世帯数は、東京市部では19年度の2万2899世帯増に対し20年度は2万1639世帯と横ばい。月次の人口推移（図－１０）については、第1回目の緊急事態宣言期間中が減少したが20年度後半に回復した。このため東京都におけるコロナ禍の人口動態への影響は23区に偏重している。
賃貸住宅の需要急減、20年度は６.６万戸超の過剰供給
19年度は世帯数の増減が9万7322世帯増だったのが、20年度は 3万1723世帯増と、世帯数の増加幅が３分の１と大幅に減った。これに対して、東京都の貸家住宅は約6万4000戸が新規供給された。20年度の流通市場における成約数は５.１万戸で、このうち従前に賃貸住宅に居住していたのは3万4103世帯（＝賃貸住宅の需要減少分）と推計。一方増加した世帯（3万1723世帯）が全て賃貸住宅に居住したとしても、賃貸住宅の需要の増加は▲2380世帯（＝3万1723ー3万4103）でしかない。都内の賃貸住宅の新規供給は約6万4000戸あったから、最低でも、6万6380戸の賃貸住宅の過剰供給があったと推計した。
東京有効求人倍率１倍以下、経済活動の停滞が要因
タスの藤井和之主任研究員によると、この供給過剰は、東京23区に集中している可能性が高いとし、23区への人口流入が大きく減少した要因の一つとして、経済活動停滞の影響により職が失われたことが大きいと考える。厚生労働省の一般職業紹介状況によると、コロナ前は1.4台であっ た東京都の有効求人倍率が20年7月に1.0を割込み、それ以降は0.9前後で推移。失われた雇用の回復と、ワクチン接種が21年後半以降に進展することから、徐々に経済活動が正常化し、23区内の人口動態も回復すると予測する。
