タワマン管理で何を目指すべきか(上)大阪経済法科大学経済学部教授 米山秀隆
大阪経済法科大学経済学部教授 米山秀隆

タワマンの不都合な真実


 タワーマンション供給が引き続き増加している。不動産経済研究所によると、タワーマンション(超高層マンション)の供給戸数は、2020年にはやや減少したものの、2021年には再び増加に転じ約1.5万戸に達した。その後も増加が続き、2023年には2009年以来2万戸を突破する見通しである。近年は地方都市でのタワマン開発も増えている。
 タワマンは立地の良さやハイグレードな設備に加え、値崩れしにくいため投資対象としても魅力があるなどから、2000年代以降、供給が大幅に増加した。その時期のタワマンが築15年程度と、順次第1回目の大規模修繕が必要になる時期に近づいたことで、タワマンが適時適切な修繕実施により資産価値を保っていけるかどうかが、ここ数年注目されてきた。
 一般のマンションが抱える管理や維持・修繕の問題は、タワマンとなると格段に難しくなる。すなわち、タワマンでは500戸を超えることは珍しくないが、区分所有者が増えれば増えるほど、当然、合意形成は難しくなる。また、一時的住まいや投資対象と考える区分所有者が多くなれば、管理や維持修繕への関心は薄くなりがちである。
 大規模修繕の費用は規模の経済が働き、戸数が多くなれば一戸当たりの負担は小さくなる傾向がある。しかしタワマンの場合は、その特殊な形状や固有かつ豪華な設備などが邪魔して規模の経済が働かなくなり、一戸当たりの負担は割高となる。
 さらに、タワマンの建て替えについては、一般のマンションが使っている都合の良い建て替えスキームを活用できる見込みはない。すなわち、容積率や敷地の余剰を活用して建て替え後により多くの住戸を造り、余剰部分を売却することで建て替え費用の足しにする方法である。タワマンはそもそも容積率をぎりぎりまで使い、敷地いっぱいに建てられており、建て替え時に余剰住戸を生み出すことは難しい。自主的な建て替えはほぼ不可能で、建て替えられるとすれば、そのエリアが価値を持ち続け、再開発などの対象になった場合であろう。
 維持修繕や建て替えができず、老朽化して危険な状態になった場合、区分所有者には解体の責任が生じるが、わざわざ費用がかかる解体の合意もできるはずはなく、合意ができるとすれば解体後の跡地が売れ、解体費用を回収できる見込みがある場合と考えられる。
 このようにタワマンは、一般のマンションに比べ、より多くの困難に直面する。区分所有者がそうした困難に挑み続け、最後まで責任を持つことができなければ、老朽化した物件がとり残されることになり、それが危険な状態になった場合、行政が代執行などの形でその処理に乗り出さざるを得なくなる。これはすでに一般のマンションで現実化したことで、タワマンが同じ状況になった場合、行政の負担はより大きくなる。
 このように考えると、タワマンは一般のマンションや戸建てに比べ、所有者が責任を果たさない場合、終末期に行政がより多くの負担を負わざるを得なくなるリスクが高く、そうしたリスクを考慮すれば、行政にとって本来は歓迎すべき対象とは言えない。

 タワマン管理で何を目指すべきか(下)大阪経済法科大学経済学部教授 米山秀隆 へ続く

2021/11/3 不動産経済Focus&Research

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