新時代の管理運営を探る㊻法定耐用年数が過ぎたマンションはいつまで住むことができるのか?(上)飯田太郎(マンション管理士/TALO都市企画代表)

マンションの長寿命化について関心が高くなっている。長期修繕計画にもとづく外壁や屋上防水の補修、給排水設備やエレベーターの更新等から一歩進んで、性能向上など永住の場とすることも視野に入れた改修を検討する管理組合も増えている。これまでの生活を一変させることになる建替えや敷地売却に比べ、現在の居住状態の延長線上で考えることができる長寿命化等には抵抗感が少なく、多くの区分所有者が検討に参加しやすい。長寿命化等を考えるとき、まず問題になるのは、今、住んでいるマンションが果たしてあと何年位持つのか? ということである。築後50年前後のマンションの場合、区分所有者から「鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年だから、多額の費用を投じて長寿命化のための改修工事等を行う意味はない」といった意見が出ることもある。しかし本当にそうだろうか。マンションの耐用年数と寿命について考える。

法定耐用年数と実際に使用可能な年数は違う

 マンションの法定耐用年数が47年ということは、所得税法及び法人税法に基づく財務省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表に、鉄筋コンクリート造で住宅用の建築物の法定耐用年数が47年とされていることによる。ちなみに普通自動車の法定耐用年数は6年、サーバーとして使用するパソコンは5年。それ以外のパソコンは4年である。

 法定耐用年数が初めて定められたのは1918(大正7)年で、鉄筋コンクリート造の建築物は100年だった。その後、国の経済政策によって法定耐用年数はしばしば変更されてきた。1937(昭和12)年に80年、1951(昭和26)年に75年、1966年(昭和41年)に60年、1998(平成10)年の改訂で47年に短縮された。法定耐用年数が短くなると減価償却期間が短縮され、所有者が毎年費用として計上できる金額が増え、新たな投資をしやすくなる。

 しかし、建築技術の進歩等により実際に建物を使用できる期間は長くなっている。また、少子・高齢・人口減少が進み、国や地方自治体の財政状況も厳しさを増す中で、公共施設の長寿命化が行政の喫緊の課題になっている。国の関係省庁連絡会議は2013(平成25)年に「インフラ長寿命化基本計画」を作成した。財務省が定める法定耐用年数が、今後どのようになるのか分からないが、従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換が進むことは間違いない。

法定耐用年数が過ぎたマンションはいつまで住むことができるのか?(下)へ続く

2021/5/5 月刊マンションタイムズ 

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