シリーズ;地面師を追う・数千万円取引に要注意 司法書士 長田修和・長田法務事務所代表
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 地面師ニューステージ-コロナ禍で施設内高齢者の本人確認にハードル-地面師トラブル直近動向を長田修和・司法書士に聞く

地面師が関係した都心部の土地(東京・溜池山王)

 アベノミクス・異次元緩和による地価高騰とともに活発化した地面師トラブル。大手企業が被害を受ける十数億~数十億円級の事件が脚光を浴びた。その後のコロナ禍で金融緩和が続行され、株高・不動産高は続いている。直近の地面師トラブルはどうなっているのか。地面師トラブルに詳しい司法書士長田法務事務所代表の長田修和氏に話を聞いた。

 -昨今の地面師トラブルの傾向を教えて下さい。

 長田氏 金額が1億円未満の取引で油断できない状況がある。3000~4000万とか、7000~8000万とかいったあたりに小規模化、小粒化したといえる。やはり地面師事件が大きく報道され、金額が大きい取引では警戒されるようになった。だが、小規模な案件では油断が感じられる。仲介手数料が比較的多くないこともあってか、取引を素早くスムーズに終わらせたい心理が働いていると思う。「書類は揃っているから。だいじょうぶだから」と急かされることが少なくない。地面師であっても書類は揃えてくるのだが。「いままで地面師などに遭ったこともない」とも言われる。とにかく言われるのは「売買の場の雰囲気を壊さないでほしい」ということだ。おおよそ確認がとれていれば、あとはだいじょうぶだろうからさっさと終わらせたいということだと思う。例えば、共有物件で、所有者が何人もいるのに、一部しか来なかったことがある。売主は親兄弟関係で、売るコンセンサスは取れているとのことだが、高齢だとか、顔を会わせたくない、嫁が嫌いだ等々、皆が揃わない。司法書士としては、全員に会い、本人確認を試みる。売主が外国など遠方にいる場合には電話と国際郵便、メールなど複数の方法で確認するケースはあるにせよ、ここを怠るとトラブルが避けられない。以前、夫婦共有の家の売買に、なんと、妻は本物で、夫はニセモノだったというケースを聞いた事があるので、小規模案件だからといってスピーディーに済ませようとすると落とし穴に嵌まる危険があるといえる。

長田修和・司法書士

 -コロナ禍の影響はあるか。

 長田氏 高齢者の本人確認がしにくい。「施設にいるので会わせられない」などと言われてしまう。息子(あるいは息子を名乗る人物)から不動産の売却意向は伝えられるのだが、不動産の所有者本人はシャットアウトされ、会えない状況となる。施設からコロナ禍を理由に会わせられないといわれると、正当事由になる。何とか会うことを試みる。例えば、施設から病院に行くときに病院でとか、印鑑証明を本人が取りに行くよう促して役所でとか、施設の外で会う理由を常に探すようにしている。不動産の売主は高齢者が多い。今までも高齢者が狙われてきたが、今後も、ますます高齢者が狙われている。

 -地面師をどう見抜けば良いか。

 長田氏 歯切れが悪いというか、不審な点がある。例えば、書類をスムーズに出さずに、もたもたしている。あるいは、こちらに時間を与えようとしない。ひどい時には、決済当日まで権利書や印鑑証明書はコピーすら出そうとしない。高齢だからとか、忙しいからとか、何かしら理由を付けて渋る。このような時は、何かがある。(仲介が「分かれ」の場合、)元付業者は売主を疑っていないが、地面師が、元付業者と客付業者との連携の悪さを利用して、本人確認が甘い元付業者の信頼をバックに、買いたい弱みがある客付業者側とその司法書士に協力を渋るなど、ポイントは「スムーズではないこと」といってよい。

 -五反田の海喜館(うみきかん)事件の被害会社が報告書をまとめた。どう読んだか。

東京・五反田 海喜館跡地(2020年12月24日)

 長田氏 いくつものシグナルがあったが、(被害会社にとって)不幸と言えば、仮登記が通っていたことだろう。地面師グループは偽造パスポートをもとに、仮登記の申請書類を揃え、これが通った。地面師はいつも逃げる算段をしているので、仮登記などあてにせず、本来の予定は、手付金だけで逃げていたのではないか。決済前に、不審な点は多々あったが、仮登記があったため、買主側もライバル業者の妨害工作と信じて疑わなかったか、油断があった。また、常にスケジュール通りに進めようと、決済を止められない、組織的な問題もあったのではないか。

更地となった旧・海喜館敷地。現在の所有者は別の大手デベロッパー(2020年12月24日)
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