【2021年基準地価】① 全国の地価は0.4%下落、都心商業地の落ち込み大きくー需要が郊外化。郊外・地方主要都市では急上昇も
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 国土交通省は9月21日、2021年7月1日時点の基準地価(都道府県地価調査、調査地点=2万1400地点)を発表した。全国の地価は全用途平均で前年比0.4%の下落となった。全用途平均は2年連続の下落となったものの、前年の0.6%下落と比べると下落率が縮小した。住宅地は0.5%下落、商業地は0.5%下落となり、住宅地は全用途平均と同じく下落率が縮小(前年は0.7%下落)したものの、商業地は下落率が拡大(同0.3%下落)した。

 全国の地価動向は、新型コロナウィルスの影響などにより下落が継続した。雇用や賃金の下落などが住宅需要にネガティブな影響は与えているものの、3大都市圏の住宅地は前年の0.3%下落から横ばい(0.0%)に改善。都市中心部の希少性の高い住宅地や、交通アクセスに優れた郊外立地などで上昇地点が目立った。

 商業地では店舗需要やホテル需要が激減した影響で、3大都市圏の商業地は前年の0.7%上昇から0.1%上昇となり、2年連続で上昇率は縮小した。コロナ前までインバウンド需要で活況を呈していた大阪のなんばや東京・歌舞伎町、銀座などの繁華街の落ち込みが大きい。テレワークの影響が懸念されるオフィス立地については弱含みの傾向が見て取れる。一方で巣ごもり需要による通販ビジネスが好調であることを背景に、物流施設用地の引き合いが強く、全国の工業地は4年連続の上昇となった。

三大都市圏の住宅地は東京圏がやや改善、名古屋圏は地域経済堅調で上昇

 三大都市圏の住宅地の地価は0.0%(前年調査0.3%下落)で、東京圏が+0.1%(△0.2%)、大阪圏が△0.3%(△0.4%)、名古屋圏が+0.3%(△0.7%)。

 東京圏の住宅地地価は都心部のマンションを中心とした需要がけん引し、都心部にあたる千代田、中央、港、新宿、文京、豊島、品川の7区で1.0~2.0%未満の上昇を記録。それ以外の周辺区は0.1~1.0%未満の上昇だった。その一方で郊外の千葉県市川市や浦安市では2.0~5.0%未満の上昇となった。特に市川市(市川市新田2-28-14)の地点は東京圏の住宅地として最大の上昇ポイント。この地点は「JR市川駅に近いという駅近の利便性」(国土交通省地価調査課)が上昇の要因で、郊外でもピン立地は高く評価されていることが窺える。市川市では他に京成線・菅野駅や東京メトロ・行徳駅付近、市川以外では船橋や木更津、神奈川では橋本や大和で4~5%の上昇地点があった。大阪圏は大阪、京都、神戸いずれも概ね横ばいの傾向。

 名古屋圏では名古屋市が1.3%上昇。とりわけマンション需要が強く市中心部で高い上昇率を示しており、中区で+8.0%、熱田区で+3.9%などとなっている。一方で自動車産業などの製造業が集積する西三河地域でも、地域経済の回復により、地価下落から上昇に転じた地点が見られた。加えて西三河は愛知県の平均を上回る人口増加率を誇り、建売住宅・アパートなど住宅需要が堅調で、刈谷市の住宅地は2.8%上昇した。

三大都市圏の商業地は弱含みが継続、店舗需要が減退

銀座尾張町TOWER(日鉄興和不動産HPより)

 三大都市圏の商業地は、0.1%の上昇(0.7%上昇)で、東京圏が+0.1%(+1.0%)、大阪圏が△0.6%(+1.2%)、名古屋圏が+1.0%(△1.1%)。大阪がマイナスに転じたのは、コロナの悪影響が通年で効いたことが大きい。梅田地区では度重なる休業要請や人流の減少で店舗・ホテル需要が減退。大阪圏商業地で最高価格となった「グランフロント大阪南館」(北区)は前年の8.8%上昇から今回は4.7%の下落に転じた。心斎橋・なんば地区は国内外の観光客減が大きく響いて店舗・ホテル需要が大きく減退。全国の商業地の下落率トップは今回の調査でもなんばとなった。中央区宗右衛門町7-2の地点は18.5%下落、難波3-4-16の地点は16.6%下落した。

 コロナ禍におけるリモートワークの推進はオフィス需要の減少を招いた。企業らが拠点を統合・縮小する動きがあり、都心5区の空室率は6%を超えて上昇基調にある。このことが地価にはどのように表れているのだろうか。例えば東京・丸の内と中央区銀座の地価動向を見ると、丸の内(新東京ビル)の地点は前年の+0.4%から今回は△1.5%、京橋(オービックビル)の地点は0.0%→△1.9%といずれもマイナスに転じている。ただし同じ商業地でも、店舗が立ち並ぶエリアと比較すれば、オフィス立地のマイナス幅は緩やか。同じ銀座では、飲食ビルが軒を連ねる銀座7丁目(月光ビル)では東京圏ワーストとなる下落率9.0%(前年は△5.9%)となり、小売店舗需要が強い銀座6丁目(銀座尾張町TOWER)は△3.2%→△7.2%へと下落幅が拡大。銀座2丁目(明治屋銀座ビル)は△5.1%→△3.7%だったが、店舗とオフィスの比較で「店舗のマイナスに比べれば、オフィス立地の地価の下落はそれほどでもない」(地価調査課)と言えるのかもしれない。東京の商業地で上昇率が高かった地点は半年前の公示地価と同様、JR横浜駅周辺、みなとみらい、千葉・市川など、比較的狭域の商圏となる郊外エリアが目立つ結果となった。

 

JR横浜駅西口。周辺商業地は上昇を継続

半年前の地価公示と比較、コロナの影響は徐々に落ち着き

 コロナ発生から1年半が経過し、地価への影響は落ち着いてきているようだ。地価動向を半年前の公示地価との共通地点(全国1625地点)で比較し、前半(2020年7月1日〜2021年1月1日)と後半(2021年1月1日〜2021年7月1日)の変動率を見ると、住宅地(前半+0.2%→後半+0.4%)は改善傾向がみられた。一方、商業地(前半0.0→後半0.0)は横ばいとなっており、人流抑制政策からの脱却とインバウンドの回復が地価上昇の鍵となってくる。

 これを三大都市圏でみると、住宅地は前半が+0.1%、後半が+0.2%と持ち直しの傾向がみられた。東京・大阪・名古屋いずれの圏域も後半改善している。商業地については、東京が0.0→+0.2%、大阪が△0.7%→△0.4%と一時の下落基調から脱しつつある。

【2021年基準地価】②へ続く

 

 

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